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房价连涨43个月,这个城市的走势究竟有多神奇
  • 发布时间:2019-11-09
  • www.dghdc.com.cn
  • 2019-10-24 :30认识住房人才

    作者|真名路军团队

    来源|真名路军(真名路军0426)已获授权

    抛出问题,不要思考和犹豫。说到江苏,你会首先想到哪个城市?

    我想首先想到两个城市:南京和苏州

    如果南京不在前面,苏州一定在前面。这并不是说首都南京不强大,而是苏州与民间关于“惠晶”的笑话相比实在太亮了

    或者,你会想到无锡和常州。毕竟,苏锡常与江苏和长江三角洲紧密相连,密不可分。

    或者,当我抛出问题时,我会想起江苏和冉冉的新星南通,在不断质疑的目光下。

    但事实上,江苏仍有许多城市一直保持低调,保持向上发展的姿态和动力,也有良好的城市细节和实力 “平阳天有一副谁也没有虎落的样子,等我再出山的时候 一天结束时,浅水区的卧龙会得到水,海水会翻过来使河水变干。"

    例如,徐州,苏北的“领袖”

    说到这里,肯定有人想跳出背景指责我脸红:你知道,徐州在江苏哪里发光?互联网上说他是“丐帮领袖”。"

    你看,“苏南牛鼻理论”的地图炮和这个地区又是黑色的了

    来吧,让我们看看今天江苏北部和淮海经济区中心城市这个顽固的“龙头”。这些年它是如何突破的?

    01

    最近,一个同样低调但足够沉重的消息引起了我们的注意。

    就在几天前,徐州与邻近的九个城市签署了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》,跨越四个省,实现公积金的互认和借出

    来源:徐州邮报

    注,这不仅仅是一个跨城市的交流。

    在四个省份中,公积金和共同贷款的相互承认在全国范围内尚属首次。

    但这对我来说并不是最令人震惊的事情 最让我震惊的是,当我研究完下面的地图时,我可能明白他们真正想做什么。

    仔细看看这张十城市地图,不要考虑国内生产总值、人口、交通和其他因素。单单看地理位置,你就会发现一个非常有趣的现象。 以徐州为中心,从中心向外辐射。

    你什么意思?我专门为每个人画了一幅画。

    来源:百度地图

    除济宁外的九个城市都有相同的特点:它们不靠近首都,但非常靠近徐州。

    从地理角度来看,徐州这个“龙头老大”必须受到重视。

    在20世纪50年代和60年代,如果这九个城市的人都打算搬家,首先考虑的一定不是省会,而是徐州,它是离他们家乡最近的最富裕的城市。

    几乎所有这九个城市都属于各省的边缘地区。更不用说他们享受不到省会城市的辐射,就连现在正如火如荼的“城市群”的最后一班车也没有赶上。

    无法向东到达长江三角洲,无法向西挤进中原城市群

    这些城市的市民也不止一次嘲笑自己:“爸爸不关心他的妈妈,他不爱她。我们的中心城市历史悠久,已经繁荣了5000年。现在它在起重机的末端。”

    因此,无论是四省还是上层战略层面,都有必要在这里培养一个“优秀学生”。

    这座城市从未如此渴望在拥挤的人群中保持温暖。 以前只有民间组织呼吁我们团结发展,但没有得到战略层面的支持,省际行政区划壁垒牢不可破,许多发展因素难以从省级层面协调分配。

    别停下,别站着,停下来站着

    最后,2018年11月,国务院批准国家发改委制定的《淮河生态经济带发展规划》登陆,标志着江苏、安徽、山东、河南等省作为国家战略参与的淮海经济区正式崛起。 "努力使徐州成为淮海经济区,因为上海是长江三角洲." 当时的徐州市委书记周铁根在十三届全国人大二次会议上讲话时,又提到了这句话。

    淮海经济区这个中心城市,自十个城市开始交换公积金以来,实际上一直在对周围城市的人口产生虹吸效应。

    那么徐州的基本情况是什么?

    那么徐州的基本情况是什么?

    作为一个重工业基地和资源型城市,说到徐州,你应该像我一样先想到煤炭,再想到徐工。

    徐州曾经因煤而繁荣困倦,资源枯竭一度给城市发展带来沉重负担。

    让我们来看看徐州在这些年转型的基础。

    淮海经济区2017年国内生产总值来源(1亿元):徐州发布

    2017年,徐州实现国内生产总值6655.95亿元,在江苏省排名第六 也就是说,除了苏南富裕的五个城市之外,苏北的最高领导人已经牢牢地坐了下来

    不仅在苏北,而且在淮海经济区,徐州的主导作用越来越明显。

    我相信当我看到这里,一些网民会想再次跳出来:徐州有实力。我承认,我怎样才能把这些城市带回来?

    说实话,我不知道该怎么接受。这也不是我们应该考虑的问题,但是淮海经济区已经迈出了第一步,对徐州来说仍然是一大步。

    徐州2018年的常住人口为882万,与去年的净增长相比,这看起来微不足道,但就江苏而言,它仅次于省会南京,高于苏州。

    来源:江苏统计局

    这是什么概念?

    在城市人口流动不稳定的大环境下,许多城市甚至出现了负增长。近年来,这座城市的反人民战争一度令人担忧。作为苏北的地级市,人口净增长能超过苏州吗?

    那么人们从哪里来?毫无疑问,来自几个邻近城市的比例最高。 再加上最近的人才政策和公积金的相互交流,徐州对周边城市人口的虹吸效应将继续加强。

    此外,交通能级效应的叠加

    03

    "鹏城的得失是南北的起伏." 徐州历来是军事家的战场,也反映了徐州优越的地理位置。

    徐州,素有五省通衢之称,在交通运输中具有很高的战略地位。俗话说“郑州铁路连接世界,徐州铁路连接全国”

    资料来源:徐州发布

    从上图中可以清楚地看到,“米形”布局的高铁线路规划将把徐州建设成为中国未来领先的综合交通枢纽

    届时,它将与南京、郑州、济南和合肥四个省会城市形成一个“一小时城市圈”,并在三小时内到达北京、上海、杭州、Xi和武汉。

    不仅如此,它还将加强城市内区域交通的一体化。

    徐州在这方面做了哪些具体努力?

    从该地区省级公路收费站的逐步取消,到断头的清理,再到几条城际高速公路、徐怀素盐城国际铁路、徐淮肖旭城际公共交通的同时开通,包括后来将逐渐落地的城际轻轨.

    资料来源:徐州发布

    到2021年底,随着2号线和3号线的同时开通,三条地铁线路将串联徐州市,这不仅打破了城市的边缘交通状况,也为周边城市的加速融合奠定了基础。

    来源:徐州地铁

    十一月假期,我参观了徐州一整圈,整个城市都在建设中。我相信,未来不仅交通将逐步开放,人员和货物的不断流动也将推动淮海经济区的区域一体化进程。

    04

    周围城市不断涌入的人群,会对徐州的房地产市场产生什么影响?

    我在国家统计局搜索了徐州市第一手房产的关键词,统计局9月份公布了70套新建商品房的销售价格指数:

    截至8月份,徐州市新房价格已经连续43个月上涨。 其中,环比增长率为0.9%,同比增长率为14.1%,位居全国前15名。

    我们还做了徐州二手房在过去五年的平均挂牌价格上涨曲线。

    与中国其他城市一样,徐州的房地产市场在2016年至2017年经历了一场轰轰烈烈的“炒股”和“甩卖改革”的背景下,然后进入了“慢牛”市场。

    但是除了存货移除和温室气体改革的循环之外,徐州随后连续43个月房价上涨的原因是什么(现在应该是44个月)?

    首先,徐州良好的城市基础,淮海经济区的最终建成和登陆,地铁建设的好处,以及周边城市人口的不断流失都是不可或缺的。

    除此之外,我认为这与近年来苏南城市收紧限购政策有关。

    如果没有房间票,即使有房间票,也会有一波溢出,整体登机门槛也会大大提高。 我可以问一下淮海经济区城市的买家,如果他们把钱拿到江苏南部,最终会失败。他们会选择返回哪里?

    我认为这些需求不会在短时间内减少

    为什么?

    当许多城市开始缩减棚户区改造工作时,徐州进入了住房和建设部棚户区改造工作鼓励的城市名单。

    此外,相对而言,徐州的整体房价仍然接近百姓。 撇开市中心核心区2W+的平均价格不谈,徐州只需上车,平均价格约为1W 毕业五年后,大学学位或以上将获得5%的补贴

    对于淮海经济区的90后来说,这是购房的主要力量,当长三角和苏南城市的房价和门槛不太友好时,选择徐州购房将成为他们的首选。

    这不包括周围非常广阔的县和正在下沉的农村市场

    05

    说了这么多,最后总结了对徐州的四个期望和建议:

    1。看好徐州的城市基本面,利好将继续释放,海怀经济区也需要一个“领跑者”

    2。徐州的调控力度并没有放松,房价在短时间内已经见顶,徐州今年的一手房供应量非常充足,而且近期的土地拍卖溢价非常低。除非未来几年有重大的优惠政策,否则将保持稳定或略有上升。 即使在最近住房融资环境收紧的情况下,徐州的许多项目也开始显示出贴现率的下降,投资者不应仅仅因为需要友好就前来。

    3.远非如此,徐州未来十年的发展将是“东扩南扩”。除了核心区的校舍外,最有保证的是遵循优惠政策。

    4。如果你在一线城市和新的一线城市工作,你不确定将来是否会在这些城市买房。你应该选择在徐州,一个二、三线城市,买一栋房子作为基础。不要轻易使用你的一级抵押贷款资格,并试图借用父母或直系亲属的资格上车。 在写这段

    代码时,我听到了这首歌《大碗宽面》。我想到了徐州着名的碗盘,味道真的很好。 歌词符合这个时候的情况:"为什么要正面交锋,不要让虚荣心挡道,老实说,这碗面条也很贵。"

    事实上,许多人对那些对苏北城市怀有固有偏见的人总是充满优越感。 也许是时候收起你以前的知识了。 时代在变,城市格局已经发生了翻天覆地的变化。

    最后,我借用鲁迅的一句话:

    “愿全中国摆脱空调。

    上去吧。

    不要听那些自暴自弃者的话

    内容已被独家授权。如需重印,请联系原作者

    -这是宏伟的分界线

    作者|鲁君团队真名

    来源|鲁君真名(珍娇鲁君0426)已获授权

    如果南京不在前面,苏州一定在前面。这并不是说首都南京不强大,而是苏州与民间关于“惠晶”的笑话相比实在太亮了

    或者,你会想到无锡和常州。毕竟,苏锡常与江苏和长江三角洲紧密相连,密不可分。

    或者,当我抛出问题时,我会想起江苏和冉冉的新星南通,在不断质疑的目光下。

    但事实上,江苏仍有许多城市一直保持低调,保持向上发展的姿态和动力,也有良好的城市细节和实力 “平阳天有一副谁也没有虎落的样子,等我风起山来再说 一天结束时,浅水区的卧龙会得到水,海水会翻过来使河水变干。"

    例如,徐州,苏北的“领袖”

    说到这里,肯定有人想跳出背景指责我脸红:你知道,徐州在江苏哪里发光?互联网上说他是“丐帮领袖”。"

    你看,“苏南牛鼻理论”的地图炮和这个地区又是黑色的了

    来吧,让我们看看今天江苏北部和淮海经济区中心城市这个顽固的“龙头”。这些年它是如何突破的?

    01

    最近,一个同样低调但足够沉重的消息引起了我们的注意。

    就在几天前,徐州与邻近的九个城市签署了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》,跨越四个省,实现公积金的互认和借出

    来源:徐州邮报

    注,这不仅仅是一个跨城市的交流。

    在四个省之间,公积金的相互承认和相互贷款在全国范围内尚属首次。

    但这对我来说并不是最令人震惊的事情 最让我震惊的是,当我研究完下面的地图时,我可能明白他们真正想做什么。

    仔细看看这张十城市地图,不要考虑国内生产总值、人口、交通和其他因素。单单看地理位置,你就会发现一个非常有趣的现象。 以徐州为中心,从中心向外辐射。

    你什么意思?我专门为每个人画了一幅画。

    来源:百度地图

    除济宁外的九个城市都有相同的特点:它们不靠近首都,但非常靠近徐州。

    从地理角度来看,徐州这个“龙头老大”必须受到重视。

    在20世纪50年代和60年代,如果这九个城市的人都打算搬家,首先考虑的一定不是省会,而是徐州,它是离他们家乡最近的最富裕的城市。

    几乎所有这九个城市都属于各省的边缘地区。更不用说他们享受不到省会城市的辐射,就连现在正如火如荼的“城市群”的最后一班车也没有赶上。

    无法向东到达长江三角洲,无法向西挤进中原城市群

    这些城市的市民也不止一次嘲笑自己:“爸爸不爱他的妈妈。我们的中心城市历史悠久,已经繁荣了5000年。现在它在起重机的末端。”

    因此,无论是四省还是上层战略层面,都有必要在这里培养一个“优秀学生”。

    这座城市从未如此渴望在拥挤的人群中保持温暖。 以前只有民间组织呼吁我们团结发展,但没有得到战略层面的支持,省际行政区划壁垒牢不可破,许多发展因素难以从省级层面协调分配。

    别停下,别站着,停下来站着

    最后,2018年11月,国务院批准国家发改委制定的《淮河生态经济带发展规划》登陆,标志着江苏、安徽、山东、河南等省作为国家战略参与的淮海经济区正式崛起。 "努力使徐州成为淮海经济区,因为上海是长江三角洲." 当时的徐州市委书记周铁根在十三届全国人大二次会议上讲话时,又提到了这句话。

    淮海经济区这个中心城市,自十个城市开始交换公积金以来,实际上一直在对周围城市的人口产生虹吸效应。

    那么徐州的基本情况是什么?

    那么徐州的基本情况是什么?

    作为一个重工业基地和资源型城市,说到徐州,你应该像我一样先想到煤炭,再想到徐工。

    徐州曾经因煤而繁荣困倦,资源枯竭一度给城市发展带来沉重负担。

    让我们来看看徐州在转型期的基础。

    2017淮海经济区国内生产总值(1亿元)来源:徐州发布

    2017年,徐州实现国内生产总值6655.95亿元,在江苏省排名第六。 也就是说,除了苏南富裕的五个城市之外,苏北的最高领导人已经牢牢地坐了下来

    不仅在苏北,而且在淮海经济区,徐州的主导作用越来越明显。

    我相信当我看到这里,一些网民会想再次跳出来:徐州有实力。我承认,我怎样才能把这些城市带回来?

    说实话,我不知道该怎么接受。这也不是我们应该考虑的问题,但是淮海经济区已经迈出了第一步,对徐州来说仍然是一大步。

    徐州2018年的常住人口为882万,与去年的净增长相比,这看起来微不足道,但就江苏而言,它仅次于省会南京,高于苏州。

    资料来源:江苏统计局

    这是什么概念?

    在城市人口流动不稳定的大环境下,许多城市甚至出现了负增长。近年来,这座城市的反人民战争一度令人担忧。作为苏北的地级市,人口净增长能超过苏州吗?

    那么人们从哪里来?毫无疑问,来自几个邻近城市的比例最高。 再加上最近的人才政策和公积金的相互交流,徐州对周边城市人口的虹吸效应将继续加强。

    此外,交通能级效应的叠加

    03

    “鹏城的得与失,诺关南北的盛衰” 徐州历来是军事家的战场,也反映了徐州优越的地理位置。

    徐州作为五省通衢之地,在交通运输中具有很高的战略地位。俗话说“郑州铁路连接世界,徐州铁路连接全国”

    资料来源:徐州发布

    从上图中可以清楚地看到,“米形”布局的高铁线路规划将把徐州建设成为中国未来领先的综合交通枢纽

    届时,它将与南京、郑州、济南和合肥四个省会城市形成一个“一小时城市圈”,并在三小时内到达北京、上海、杭州、Xi和武汉。

    不仅如此,它还将加强城市内区域交通的一体化。

    徐州在这方面做了哪些具体努力?

    从该地区省级公路收费站的逐步取消,到断头的清理,再到几条城际高速公路、徐怀素盐城国际铁路、徐淮肖旭城际公共交通的同时开通,包括后来将逐渐落地的城际轻轨.

    资料来源:徐州发布

    到2021年底,随着2号线和3号线的同时开通,三条地铁线路将串联徐州市,这不仅打破了城市的边缘交通状况,也为周边城市的加速融合奠定了基础。

    来源:徐州地铁

    在第11个假期,我游览了徐州一整圈。整个城市都在建设中。我相信将来交通不仅会逐渐开放,而且人和货物也会不断流动。同时,也将促进淮海经济区的区域一体化。

    04

    周边城市源源不断的人口涌入,那么会对徐州的房地产市场带来怎样的冲击呢?

    我在国家统计局搜索了徐州一手房的关键词,正好统计局9月份发布了70城新建商品住宅销售价格指数:

    截止到统计的8月份,徐州新房价格已经连续上涨了43个月。其中环比涨幅0.9%,同比涨幅14.1%,均排在全国前15。

    对此我们也做了徐州近五年的二手房挂牌均价涨幅曲线

    和国内的其他城市一样,在轰轰烈烈的“去库存”、“棚改”背景下,2016至2017年,徐州房产市场迎来了一波大涨,之后进入到“慢牛”市场。

    但是除了去库存和棚改周期,支撑后续徐州房价连续上涨43个月(现在来说应该是44个月)背后的原因是什么?

    首先肯定离不开徐州不错的城市基本面,淮海经济区的敲定落地,修建地铁的利好,以及对周边城市人口的持续虹吸。

    除了这些,我认为跟近几年苏南城市都在收紧限购政策也有关系。

    没有房票,即使有了房票也都外溢涨了一波,整体上车门槛大大提升。试问淮海经济区域城市的购房者攥着钱到苏南,最后无功而返,他们最后会选择回到哪里?

    而这些需求,我认为短时间内不会减少。

    为什么?

    在众多城市开始收缩棚改工作的时候,徐州又进了住建部棚户区改造工作拟激励城市名单。

    另外相对而言,徐州整体的房价还算是亲民的。抛开市中心核心地段均价2W+的房价不说,徐州的刚需上车门槛,均价在1W左右。毕业5年内的大专以上学历还会补贴5%。

    对于购房主力军的淮海经济区的90后,当长三角和苏南城市的房价和门槛不太友好时,选择在徐州置房会成为他们的首选托底。

    这还不包括周边非常辽阔的县城和农村下沉市场。

    05

    说了这么多,最后总结下4点对徐州的未来预期和建议:

    1.看好徐州的城市基本面,利好会持续释放,淮海经济区太需要一个“带头人”了。

    2.徐州的调控力度没有放松,房价在短期内触顶,整个徐州今年的一手房供应量很足,而且近期的土拍溢价率很低,未来几年除非有大的政策利好,会一直保持在持稳或微涨面。甚至于近期房企融资收紧的大环境下,徐州很多项目开始优惠折扣出现阴跌,刚需很友好,投资客就别来了。

    3.远了不说,徐州未来十年的发展步子是“东进南拓”,除了核心区域的学区房,跟着政策利好走,是最保底的。

    4.如果你在一线、新一线城市工作,摸不准未来是否在这些城市置业,选择在徐州这些二三线城市购房作为托底,千万先别轻易用掉自己的首房首贷资格,想办法借用父母或直系亲属的资格上车。

    码这篇文的时候,听到了 《大碗宽面》 这首歌,我想到了徐州也有盛名的大碗板面,味道的确不错。歌词很符合此时的情境:“何必针锋相对,千万别虚荣心作祟,真心话,这大碗宽面也很贵”。

    确实,一直以来很多人对苏北城市带有固有偏见的人,满满的优越感。或许是时候该收起大家以往的认知了。时代在变,城市格局也早已发生了翻天覆地的变化。

    最后借用鲁迅先生的一句话结尾:

    “愿中国都摆脱冷气,

    只是向上走,

    不必听自暴自弃者流的话”。

    内容已获独家授权,如需转载请联系原作者

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